สัญญาเช่าชนิดพิเศษหรือสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

พูดคุยเรื่องทั่วไป จับฉ่าย โหลดโปรแกรม หมวดนี้มีโปรแกรมให้โหลด แนะนำโปรแกรม ให้โหลด โปรแกรม ฟรีต่างๆ แนะนำ ค้นหา ดาวน์โหลดไปใช้ได้จากที่นี่ พุดคุยเรื่องทั่วไปคลายเครียด

Moderator: mindphp, ผู้ดูแลกระดาน

saibennn9
PHP Jr. Member
PHP Jr. Member
โพสต์: 11
ลงทะเบียนเมื่อ: 10/02/2019 10:58 am
ติดต่อ:

สัญญาเช่าชนิดพิเศษหรือสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โพสต์โดย saibennn9 » 29/05/2019 2:22 pm

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาเช่าที่ดินนั้น ท่านผู้อ่านบางคนน่าจะเข้าใจดีว่า การให้เช่าที่ดินเกินกว่า ๓ ปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าและต้องไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนการเช่าหรือสลักหลังโฉนดที่ดินที่เช่า เพื่อให้สัญญาเช่าที่ดินระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่ามีผลบังคับตามกฎหมายได้ตามระยะเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว แต่หากมีการฝ่าฝืนไม่ปฎิบัติตามโดยผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่ดินไม่ได้เดินทางไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนการเช่าหรือสลักหลังโฉนดที่ดินที่เช่าแล้ว ย่อมส่งผลตามกฎหมาย โดยระยะเวลาในการเช่าสามารถบังคับให้คู่สัญญาปฎิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินต่อกันได้เพียง ๓ ปี เท่านั้น แต่ทั้งนี้ มีข้อยกเว้นที่ไม่ต้องนำหนังสือสัญญาเช่าไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งตามกฎหมายแล้ว เรียกว่า สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่ง มีหลักเกณฑ์ ในการพิจารณาว่า สัญญาเช่าในลักษณะใดจึงเรียกว่า เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ เช่นนี้
๑. ต้องมีการตกลงกันว่าจะให้เช่าที่ดินระหว่างกัน
๒. ต้องมีการตกลงเรื่องระยะเวลาเช่า
๓. ต้องมีค่าตอบแทนอย่างอื่นนอกเหนือจากค่าเช่า
ท่านจะเห็นได้ว่า ข้อ ๑ และข้อ ๒ นั้น ก็เป็นไปตามสัญญาเช่าตามปกติ เพราะการเช่าก็ต้องมีการต้องว่าจะเช่าที่ดินอยู่แล้ว และต้องกำหนดระยะเวลา ใช่ครับ เป็นเช่นนั้น แต่จุดสำคัญที่ทำให้เกิดสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนั้น อยู่ตรงข้อที่ ๓ คือ มีค่าตอบแทนอย่างอื่นนอกเหนือจากค่าเช่า เช่น ออกเงินค่าสร้างตึกช่วย , สร้างตึกที่เช่าแล้วเมื่อสิ้นสุดสัญญาจะยกตึกให้แก่ผู้ให้เช่า หรือ สร้างลานจอดรถยนต์ แล้วมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่า เป็นต้น ข้อตกลงเหล่านี้ ทำให้ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าที่เป็นค่าตอบแทนอย่างอื่นที่นอกเหนือจากค่าเช่า จึงส่งผลให้เกิดเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นั้นเอง
ดังตัวอย่างคดีดังนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2759/2534
สัญญาเช่าที่ดินที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถยนต์ แล้ว มอบ ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน ยิ่ง กว่า การ เช่าธรรมดา แม้ที่ดินตามสัญญาเช่าดังกล่าวจะเป็นที่ดิน ส่วนหนึ่ง ของ สัญญาเช่าอีกฉบับหนึ่งซึ่งระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้อง สร้างอาคารพาณิชย์แล้ว จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพาณิชย์มีกำหนด 25 ปี นับแต่ วันก่อสร้างเสร็จก็ตาม ก็ไม่เกี่ยว กับการเช่าที่ดินเพื่อทำลานจอดรถยนต์ จำเลยจะมีสิทธิเช่าที่ดินอันเป็นลานจอด รถยนต์ ได้ นานเพียงใดต้องดูระยะเวลาแห่งการเช่านั้นเป็นเกณฑ์ ท้ายหนังสือบอกเลิกการเช่าของโจทก์ที่มีมาถึงจำเลยมีข้อความว่า ถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าต่อให้ติดต่อแผนกที่ดินและโรงเรือนของโจทก์ เป็นเพียงคำแนะนำของโจทก์เท่านั้น ไม่ใช่คำเสนอให้เช่า ของโจทก์ แม้จำเลยจะได้สนองตอบรับการเช่าก็ไม่ถือว่าโจทก์จำเลยได้ต่อสัญญาเช่ากันอีก ปัญหาเรื่องอายุความในทางแพ่งเป็นข้อที่ไม่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน เงินที่จำเลยนำไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์เป็นค่าเช่ารายเดือน มิใช่วางเป็นค่าเสียหาย โจทก์ไปขอรับเงินเป็นค่าเสียหาย แต่พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานวางทรัพย์ไม่ยอมจ่ายให้ โจทก์จึง มีสิทธิ เรียกดอกเบี้ยจากจำเลยได้.

ย้อนกลับไปยัง

ผู้ใช้งานขณะนี้

กำลังดูบอร์ดนี้: 45 และ บุคคลทั่วไป 0 ท่าน